“自从2017年搬进这个小区，就没少跟物业斗气，纠缠了近10年，今天终于可以告一段落了。”当事人王大姐写着撤回再审申请书。
近日，江海区人民法院在再审审查中主动作为，成功化解某小区历时近10年的物业纠纷，15起物业纠纷案件“一揽子”化解。当事人现场履行完毕给付义务，有效定纷止争，避免了衍生诉讼的发生。
从期待到僵局：物业入驻与矛盾循环
时间回拨到2016年，某梓润物业公司与开发商签约入驻某小区时，业主们曾对“星级服务”充满期待。随着业主陆续入住，因环境卫生、安全保卫、设施维护等问题，部分业主与物业公司渐生龃龉，形成“服务差—拒缴费—服务降”的恶性循环。直到2021年11月，某梓润物业管理公司服务合同到期，部分业主也依然不缴纳管理费。2024年7月，某梓润物业管理公司对长期欠费业主提起诉讼。
原审适用小额诉讼程序审理，判决生效后，王大姐等15名业主以“诉讼时效过期”“服务质量不达标”为由申请再审。
再审审查工作交到法官何岳昌及其团队手上。“这类纠纷表面是费用争议，实质是基层治理体系不健全的投射。”何岳昌在向原承办人了解案情并详细查阅卷宗后指出。
原审判决已生效，但业主们依然攥着几十页厚的投诉记录申请再审。他敏锐意识到，若启动再审程序，不仅浪费司法资源，也不利于矛盾的根本性解决，甚至可能引发群体信访、执行难等“次生”问题。
“这些纠纷就像缠在一起的线团，硬扯只会打更多死结。”何法官遂决定先以召开听证会的契机，组织双方坐到一起，直面症结。
听证会现场：直面矛盾与调解困境
考虑到业主平时要上班，这次听证会特意安排在周末的早上。
听证过程中，业主们轮番抖开手写的报修记录、拍摄的服务瑕疵视频。物业公司工作人员也打开存档的照片，指着一张张物业人员在暴雨天抢修配电房、夏天想尽办法消杀蚊虫的照片解释：“不是我们不作为，是因为经费实在捉襟见肘，但我们也在有限的运营资金下尽力提供服务。服务确有欠缺，但业主也不能把气发在物业管理费上。”
此时，何岳昌团队抓住时机展开“靶向调解”。一方面向业主释明诉讼时效的法律规定，从举证责任分配、证据提交、责任划分等方面，告知当事人再审的时间成本和诉讼成本；另一方面调取业主提交的“垃圾堆满公共区域”“安保缺失”的几十张照片再次刺激物业公司的神经，促使物业正视服务瑕疵，建议物业适当减免拖欠的管理费。
刚开始，在物业同意减免两成管理费之后，业主们也有同意协调的意向，但是业主们聚到一起讨论，过往的种种矛盾又再次浮现，便又不同意。瞬间，调解再次陷入困境。
法官“四算账”：破局调解与事了人和
“现在不是算旧账的时候，我们要找到破局点。你们要是想算账，我就好好跟你们算算这笔‘再审账’。”何岳昌乘势以“算账”的方式向双方当事人逐一释明相关法律问题。
一算法律账，用类案判决展示诉讼风险；二算经济账，核算多年欠费资金及滞纳金成本；三算信誉账，公示双方在社区的口碑影响；四算长远账，分析后续执行可能带来的连锁反应。此时，何岳昌再次掏出计算器，按七成的标准逐一算出业主的物业管理费。
“我们愿意让一步。”“也该给这场恩怨画个句号了。”随着业主们一个个松口，持续近2个小时的调解最终打破坚冰。最后双方达成一致意见，15名业主按原判决本金的七成再减200元的标准当场支付物管费给物业公司。对于其中一名低保户业主，物业公司同意对其再次降低支付标准。
随着一声声到账声响起，业主拖欠的物业管理费也全部现场结清。“没想到再审审查还能这样解疙瘩！”物业公司工作人员看着陆续进账的物业管理费感慨。
王大姐抚摸着撤回再审申请书上未干的墨迹感叹：“这笔近10年的‘糊涂账’，今天终于算清楚了。”
“这场跨越合同存续期与终止期的纠纷化解不仅画上了法治句号，更是画上了‘事了’的句号。司法人员不仅仅是当了一个‘裁判员’，更是做了社会治理的‘工程师’。”社区工作人员看着业主拆下的悬挂在小区外围多年“抗议物业”的横幅有感而发。
南方+记者 张泳渝 通讯员 黄妙姿
【作者】 张泳渝
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端